전세 계약갱신청구권 완벽 정리! 계약갱신요구 시기 및 임대인이 거부할 수 있는 경우는?

✨ 계약갱신청구권이란?

 

계약갱신청구권이란 임차인이 희망할 경우 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다.
이는 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라 도입되었으며, 기존 계약과 신규 계약 모두 적용됩니다.

🔹 도입 배경
그동안 임차인의 계약 기간(2년)이 짧아 임대료 급등과 거주 불안에 대한 우려가 컸습니다. 이를 해결하기 위해 임차인의 주거 안정성을 보장하는 방향으로 법이 개정된 것입니다.

✅ 핵심 요약
 - 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있음
 - 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신 거절 불가
 - 갱신 시 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능
 - 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 요청 가능
그러나 이 제도를 두고 임차인의 권리 vs. 임대인의 권리 간 충돌이 많아, 다양한 법적 분쟁이 발생하고 있습니다.

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📌 계약갱신청구권 행사 방법

임차인은 언제부터 집주인에게 계약 갱신을 요청할 수 있을까요?

✅ 갱신 요청 가능 기간
계약 만료 6개월 전~2개월 전까지 서면 또는 구두로 임대인에게 요청해야 합니다.
📅 예시 : 계약 만료일이 2025년 12월 31일이라면,
👉 2025년 6월 30일~10월 31일 사이에 갱신 청구 가능

💡 주의
2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터는 갱신 요청 마감 기간이 1개월 전 → 2개월 전으로 변경되었습니다.

✅ 묵시적 갱신 vs. 계약갱신청구권 행사 차이

✅ 한 번 행사하면 추가 갱신 불가능
임차인은 계약갱신청구권을 행사하면 추가로 갱신을 요구할 수 없습니다.
이후에는 임대인과의 협의가 필요합니다.

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❌ 임대인의 계약갱신 거부가 가능한 경우

임대인은 법적으로 정당한 사유가 있는 경우에 한해 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

✅ 임대인이 갱신 거절할 수 있는 9가지 경우

1️⃣ 임차인이 2회 이상 임대료 연체
일정 기간 동안 임대료를 2회 이상 연체한 경우

 

2️⃣ 임차인이 계약을 위반하여 주택을 훼손한 경우
원상복구가 어려울 정도로 손상을 입혔다면 거절 가능

3️⃣ 임대인 또는 직계가족이 실거주할 경우
임대인 본인, 배우자, 부모, 자녀 등이 거주할 예정인 경우
단, 실제로 거주하지 않고 타인에게 임대하면 손해배상 책임 발생

4️⃣ 임차인이 동의 없이 주택을 불법 전대한 경우
임대인의 승인 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우

5️⃣ 임차인이 주택을 불법 용도로 사용한 경우
예: 주거용 건물을 불법 상업시설로 개조하여 사용

6️⃣ 건물 철거·재건축이 예정된 경우
계약 당시 공사 계획이 명확하게 고지된 경우

7️⃣ 주택이 노후되거나 안전상 문제가 있는 경우
건물이 구조적으로 위험하여 유지가 불가능한 경우

8️⃣ 임대인이 임차인에게 합당한 보상을 제공한 경우
이사 비용 등 보상이 제공된 경우 갱신 거절 가능

9️⃣ 기타 임차인이 의무를 심각하게 위반한 경우

불법 개조, 불법 영업장 운영 등

✅ 주의! 실거주 사유로 갱신을 거절한 후, 타인에게 임대하면?
👉 임차인은 손해배상 청구 가능!

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❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

 

1️⃣ 계약 갱신 후, 임대인이 10% 임대료 인상을 요구할 수 있나요?
🚫 불가능!
👉 계약갱신청구권을 행사하면 최대 5%까지만 인상 가능

2️⃣ 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했는데, 나중에 다른 세입자에게 임대하면?
👉 임대인은 2년 내 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 있습니다.
손해배상 금액은 다음 중 가장 큰 금액으로 결정됩니다.

1) 새 세입자에게 받은 월세의 3개월 치
2) 기존 세입자의 이사비용
3) 기존 보증금 대비 인상된 금액

3️⃣ 계약갱신청구권 행사 후, 임차인이 중도에 계약을 해지할 수 있나요?
✔️ 가능하지만 조건이 있음!
임차인은 언제든 해지를 요청할 수 있지만, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 이후 해지 가능
즉, 계약 만료 전이라도 3개월간 임대료를 납부해야 함

4️⃣ 계약갱신청구권 행사 시, 전세대출을 받으려면 임대인 동의가 필요할까요?
✔️ 대출 보증기관을 통해 받는 경우, 임대인 동의가 필수는 아님
👉 단, 대출 실행 시 임대차 계약의 존부 확인 과정은 거칠 수 있음

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🎯 결론: 계약갱신청구권, 신중하게 활용해야!

 

✔️ 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있음
✔️ 임대인은 정당한 사유 없이는 갱신 거절 불가
✔️ 임대료 인상은 최대 5%까지만 가능
✔️ 실거주 사유로 갱신 거부 후, 타인에게 임대하면 손해배상 청구 가능
✔️ 갱신청구권 사용 여부를 계약서에 명확히 기재하여 분쟁 방지

💡 임대인과 임차인 모두 계약갱신청구권을 정확히 이해하고 신중하게 활용하는 것이 중요합니다.
이 글이 임대인과 임차인 불필요한 갈등을 피하고, 원활한 전세계약을 유지하는데 도움이 됐으면 좋겠습니다.

오늘도 여러분의 부의 여정을 응원합니다.